Baufinanzierung: Wenn die Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch ist

Möchte der Immobilieneigentümer sein Darlehen vorzeitig an die Bank zurückbezahlen, muss er eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf nehmen. Diese steht der Bank rechtmäßig zu. Allerdings gibt es viele Banken, die die Summen falsch berechnen, sodass sich der Verbraucher aktiv hiergegen wehren sollte.

Immer wieder kommt es in den ersten Jahren der Immobilienfinanzierung dazu, dass der Darlehensnehmer gezwungen wird, seine Immobile zu verkaufen und das Darlehen frühzeitig an die Bank zurückzuzahlen. Die häufigsten Gründe hierfür sind Scheidung, Arbeitslosigkeit oder ein Umzug in eine andere Stadt. Die Bank muss der gewünschten Kündigung in diesem Fall zustimmen, da der Kunde ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen kann. Ebenfalls besteht ein berechtigtes Interesse, wenn der Kreditnehmer eine höhere Darlehenssumme benötigt und daher aus dem Vertrag aussteigen möchte. Sofern die eigene Bank eine Aufstockung des Kredits ablehnt, der Kreditnehmer jedoch einen Kreditgeber findet, der zustimmt, kann er den Vertrag jederzeit kündigen. Die Bank hat in diesem Fall das Recht, für die entgangenen Zinsen eine Entschädigung – die Vorfälligkeitsentschädigung – zu verlangen.

Um die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen, muss die Bank einen Zinssatz heranziehen, zu welchem sie die geliehene Kreditsumme anlegen kann, um zumindest einen Teil des Zinsverlustes auszugleichen. Es kann daher sein, dass ein Kredit von 100.000 Euro, der gekündigt wird, eine Vorfälligkeitsentschädigung von 15.000 Euro bedeutet.

Die Bank darf nur dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn der Kunde seinen Kreditvertrag innerhalb der ersten 10 Jahre kündigt. Besteht eine längere Kreditlaufzeit, hat der Kunde nach den 10 Jahren das Recht zur ordentlichen Kündigung. In diesem Fall muss er zwar die vorgeschriebene Kündigungsfrist beachten, ist der Bank aber keine Entschädigung schuldig.

Es gibt Banken, die die Vorfälligkeitssumme bewusst hochhalten möchten und sie daher falsch berechnen. Beispielsweise gibt es einige Banken, die die im Vertrag gewährten Sondertilgungen nicht berücksichtigen. Einige Verträge ermöglichen dem Kreditnehmer beispielsweise eine jährliche Sondertilgung in Höhe von 5 Prozent. In diesem Fall müsste die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung so berechnen, als ob der Kunde diese Möglichkeit vollkommen ausgeschöpft hätte. Es spielt keine Rolle, ob er dies auch tatsächlich getan hat. Der Darlehensnehmer erhält hierdurch folgenden Vorteil: Die Restschuld reduziert sich, sofern die Sondertilgung einbezogen wird. Somit wird die Vorfälligkeitsentschädigung verringert. Das Oberlandesgericht Frankfurt vertritt mit seinem Urteil zum AZ: 16 U 182/99 die Auffassung, dass der Kunde glaubhaft machen müsse, die Sondertilgung beansprucht haben zu wollen.

Experten empfehlen den Bankkunden, die von der Bank berechnet Vorfälligkeitsentschädigung durch eine Verbraucherzentrale überprüfen zu lassen. Stellt sich eine Falschberechnung heraus, muss die Bank aufgefordert werden, eine neue Berechnung durchzuführen. In den meisten Fällen wird die Bank diesem Wunsch nachkommen. Es gibt Kreditinstitute, die in ihren Verträgen ganz deutlich ausschließen, das Sondertilgungsrechte, die nicht in Anspruch genommen werden, aus der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung heraus gerechnet werden. Der Kunde sollte die Bank schriftlich auffordern, eine Neuberechnung durchzuführen, da er die Klausel für ungerechtfertigt hält.

Zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung muss die Bank die BGH-Richtlinien beachten. Die Bank muss sich nach der Rendite für Pfandbriefe richten. Viele Banken legen willkürlich Beträge fest, die mit dem Pfandbrief nicht im Geringsten etwas zu tun haben. Sie bestimmen beispielsweise einen Zinssatz und ziehen eine Marge ab. Dies ist jedoch in vielen Fällen nicht zulässig und sollte daher ebenfalls durch die Verbraucherzentrale geprüft werden.

Als Datum für die Zinsberechnung gilt der Tag, an dem der Kreditnehmer den Darlehensbetrag an die Bank überwiesen hat. Viele Banken setzen das Datum für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ein. Sind die Zinsen in der Zwischenzeit jedoch gestiegen, wird sich die Vorfälligkeitssumme erhöhen. Der Kunde sollte stets auch auf das angegebene Datum achten und die Entschädigungssumme ggf. neu berechnen lassen.

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sollte die Bank 60 Euro jährlich als Summe für Verwaltungskosten abziehen.

Wenn ein Verbraucher ein Darlehen abschließt, zahlt er an die Bank sogenannte Risikokosten. Diese dienen dazu, einen möglichen Zahlungsausfall auszugleichen. Teilweise betragen diese Kosten – die innerhalb des Zinssatzes umgelegt werden – mehrere hundert Euro. Zahlt der Kunde der Bank das Darlehen frühzeitig zurück, ist ein Risikozuschlag nicht mehr notwendig, weshalb der Kunde das Recht hat, sich diesen Betrag erstatten zu lassen. Wie hoch der Risikoabschlag sein sollte, darüber kann man jedoch streiten. Die Verbraucherzentrale der Stadt Hamburg hat beispielsweise in der Vergangenheit einen Prozentsatz von 0,15 für angemessen erklärt. Der Kunde sollte sich hierauf berufen. Wenn der Wert der Immobilie deutlich unter dem Wert der Kreditsumme liegt, ist es möglich, diesen Prozentsatz zu erhöhen.

Muss eine Bank die vorzeitige Kündigung des Kunden bearbeiten, wird sie hierfür in der Regel eine Gebühr verlangen, die zwischen 150 und 350 Euro liegt. Ob diese Gebühr jedoch zulässig ist und wie hoch sie sein darf, darüber ist sich die Rechtsprechung noch nicht einig. Ein Landgericht urteilte in der Vergangenheit, dass auf keinen Fall Pauschalgebühren erhoben werden dürfen. Somit darf die Bank lediglich den Aufwand berechnen, welcher tatsächlich entstanden ist. Sofern die Bank die Bearbeitungsgebühren höher als 150 Euro ansetzt, sollte der Bankkunde unbedingt schriftlich eine Begründung verlangen.

Kunden haben selbst nach der Bezahlung der Vorfälligkeitsentschädigung die Möglichkeit, diese durch die Verbraucherzentrale oder einen Anwalt für Vertragsrecht prüfen zu lassen. Wurde die Vorfälligkeitsentschädigung beispielsweise zu hoch angesetzt, kann der Kunde bis zu drei Jahre lang einen Anspruch hieraus gelten machen und beispielsweise eine Entschädigung verlangen. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in welchem der Anspruch entstand.

Generell gilt, dass der Kunde sich nicht täuschen lassen sollte, denn Banken versuchen gewissermaßen alles, um so gut wie möglich ihren Verlust auszugleichen. Es ist wichtig, die Summe der Vorfälligkeitsentschädigung auf ihre Richtigkeit hin überprüfen zu lassen. In einigen Fällen kann es sich sogar lohnen, sehr genau hinzuschauen. Vor einigen Jahren hatten viele Banken in ihren Kreditverträgen Widerspruchsklauseln vorgesehen, die dem Gesetzgeber unzureichend erschienen. Oftmals hat der Kunde daher gänzlich die Chance, der Vorfälligkeitsentschädigung zu entgehen, indem er dem Kreditvertag nicht kündigt, sondern ihm lediglich widerspricht. Über die diesbezüglichen Möglichkeiten beraten ebenfalls die Verbraucherzentralen.

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