Baufinanzierung: Sondertilgung vereinbaren

Wer sich für den Kauf eines Hauses entscheidet, sollte den Zeitraum der Finanzierung gut überlegen, um beispielsweise nicht im Rentenalter noch abzahlen zu müssen. Insbesondere bei Annuitätendarlehen, die verglichen mit anderen Kreditformen günstige Zinsen versprechen, müssen Kreditnehmer im Gegenzug mit längeren Laufzeiten rechnen. Um den Finanzierungszeitraum effektiv zu verhindern, können während der Laufzeit Sondertilgungen geleistet werden. Sondertilgungen – sofern sie im Kreditvertrag vorgesehen sind – werden in der Regel nicht zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung durch den Kreditnehmer führen.

Kunden, die zu Beginn der Kreditlaufzeit absehen können, dass irgendwann eine große Sondertilgung möglich ist – beispielsweise durch eine Erbschaft -, sollten von Vornherein eine Sondertilgung vereinbaren. Gleichzeitig sollten Kunden darauf achten, ein möglichst hohes Sondertilgungsrecht verankern zu lassen, sodass jährlich beispielsweise 10 Prozent der Kreditsumme zusätzlich getilgt werden können. Durch den Abschluss eines variablen Darlehens können sich Kunden diese Möglichkeit sichern. Die zweite Möglichkeit wäre ein variables Darlehen, welches mit einem Festzinsdarlehen kombiniert wird. Sobald die gewünschte Tilgung erfolgt ist, sollte man sich gänzlich für das Festzinsdarlehen entscheiden, um sich dauerhaft die günstigen Zinsen zu sichern. Von Vorteil ist das Festzinsdarlehen in der Regel, sobald ein günstiger Zinssatz zu erwarten ist.

Eine weitere Möglichkeit wäre, im Laufe der Jahre eine Sondertilgung anzusparen. Aufgrund der Tatsache, dass dieses Ansparen mehrere Jahre dauert, lohnt sich der Abschluss eines Festzinsdarlehens, bei dem der finanzielle Aufwand kalkuliert werden kann. Ein variables Darlehen würde sich in diesem Fall nicht als gute Idee erweisen. Auch für diesen Fall lohnt sich allerdings die Kombination aus einem Festzinsdarlehen, welches den größten Teil der Kreditsumme beinhaltet und einem variablen Darlehen – dem sogenannten Cap-Darlehen – welches lediglich eine geringe Kreditsumme beinhaltet und somit ein niedriges Risiko besteht.

Um ein Zinsrisiko, welches sich finanziell zum Teil mit mehreren tausend Euro bemerkbar machen könnte, generell auszuschließen, kann der Kunde im Idealfall ein sogenanntes Annuitätendarlehen abschließen. Es ist wichtig, Sondertilgungsmöglichkeiten vertraglich festzuhalten. Wer den Wunsch einer Sondertilgung in den Kreditvertag aufnehmen möchte, sollte unbedingt beachten, inwiefern sich das auf den Zinssatz auswirkt. Bei einigen Banken schnellen die Zinssätze in die Höhe. Einige Banken hingegen bieten die Sondertilgung auch ohne jeglichen Zinsaufschlag an.

Bausparkassen bieten in der Regel immer Sondertilgungen an und heißen diese sogar gut. Der Kunde kann durch den Abschluss des Kreditvertrages mit der Bausparkasse von Vornherein das Risiko einer Vorfälligkeitsentschädigung ausschließen, was ihm eine hohe Sicherheit bietet. Verglichen mit einem Annuitätendarlehen, welches bei einer herkömmlichen Bank abgeschlossen wird, sind die Laufzeiten der Kreditverträge der Bausparkassen deutlich kürzer. Dies hat zur Folge, dass die monatliche Kreditbelastung steigt. Deshalb entscheiden sich viele Kreditnehmer dazu, ein Bauspardarlehen lediglich als Ergänzung zum Annuitätendarlehen als eine Form der regelmäßigen Sondertilgung zu nutzen

Generell sollte eine Sondertilgung, sofern die finanziellen Mittel vorhanden sind, immer genutzt werden. Schließlich verringert sich die nach dem Auslaufen eines Kredits übrige Darlehenssumme, sodass sich dies bei der Zinsberechnung für die Anschlussfinanzierung positiv niederschlägt.

Immobilienbesitzer schließen Darlehensverträge nicht selten mit einer Dauer von bis zu 30 Jahren ab. Die Zinsbindungsfrist endet hingegen meist nach 5, 10 oder 15 Jahren, sodass nach Ablauf dieser Zeit eine Anschlussfinanzierung notwendig wird. Für diese wünschen sich Kreditnehmer so geringe Zinsen wie möglich, um die Immobilie dauerhaft finanzieren zu können. Damit der Bankkunde bei der Anschlussfinanzierung von günstigen Konditionen profitieren kann, sollte er sich rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist nach Alternativen umschauen. Auch Bankkunden, deren aktuelle Zinsbindungsfrist in einigen Jahren ausläuft, können sich schon heute günstige Konditionen für die Anschlussfinanzierung sichern, denn die Gelegenheit war aufgrund des niedrigen Zinsniveaus noch nie so günstig. Es stehen verschiedene Möglichkeiten der Sicherung der günstigen Anschlussfinanzierung zur Verfügung.

Eine gute Möglichkeit, um sich schon heute günstige Zinsen zu sichern, obwohl das Anschlussdarlehen erst in einigen Jahren abgeschlossen werden muss, ist das sogenannte Forwarddarlehen, welches auch als „Vorratsdarlehen“ bezeichnet wird. Das Darlehen wird zum jetzigen Zeitpunkt für die Nutzung in der Zukunft abgeschlossen. Entscheidender Vorteil: Schon jetzt kann sich der Kunde die sensationell günstigen Zinsen für die Zukunft sichern und hierdurch viel Geld einsparen. Die Bank, welche das Forwarddarlehen anbietet, berechnet hierfür die sogenannten Bereitstellungszinsen. Des Weiteren fallen – bei einem Wechsel der Bank – Grundbuch- und Notarkosten an. Ein Forwarddarlehen unterliegt den üblichen Kreditrichtlinien. Der Abschluss eines Forwarddarlehens lohnt sich nur, wenn aktuell ein derart niedriges Zinsniveau erreicht ist, dass es kaum möglich ist, dass die Zinsen noch weiter sinken. Liegt der gesicherte Zinssatz in einem durchschnittlichen Rahmen, besteht schließlich die Möglichkeit, dass die Anschlussfinanzierung auch ohne Forwarddarlehen zu einem noch günstigeren Zinssatz möglich wäre.

Zum Ende der Zinsbindungsfrist hin, sollte sich der Kreditnehmer Gedanken darüber machen, auf welche Art die Finanzierung fortgesetzt werden soll. Während die eigene Bank möglicherweise hohe Zinsen verlangt, gibt es vielleicht andere Banken, bei denen die angebotenen Zinssätze erheblich darunter liegen. In diesem Fall lohnt sich die Umschuldung. Auch während der Zinsbindungsfrist hat der Kreditnehmer das Recht auf eine Umschuldung nach §498 I Nr. 3 BGB. Einzige Voraussetzung ist, dass das Darlehen bei der anderen Bank entweder parallel abgezahlt oder abgelöst werden muss. Hierfür fällt in der Regel die Vorfälligkeitsentschädigung an, die die Bank verlangt, um den Zinsverlust auszugleichen. Nach Ende der Zinsbindungsfrist muss der Kunde keine Vorfälligkeitszinsen befürchten, wenn er sich für die Umschuldung entscheidet. Ebenfalls gilt dies, wenn die Zinsbindungsfrist länger als 10 Jahre ist und die ersten 10 Jahre bereits abgelaufen sind. In diesem Fall hat der Kreditnehmer die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des Darlehensvertrages unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Gerade im Moment ist eine Umschuldung sinnvoll, da die Kreditzinsen auf einem Rekord-Tief liegen. Muss der Kunde jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, sollte er genau errechnen, ob sich die Umschuldung finanziell tatsächlich lohnt.

Für den Kreditnehmer lohnt es sich zum Ablauf der Zinsbindungsfrist auf jeden Fall, über eine Umschuldung oder die Inanspruchnahme eines Forwarddarlehens nachzudenken. Hierdurch können zum Teil viele tausend Euro gespart werden.

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