Baufinanzierung: Das Ratentilgungsdarlehen

Das Ratentilgungsdarlehen ist die perfekte Alternative zu einem Annuitätendarlehen. Kreditnehmer, die dauerhaft über hohe Einkünfte verfügen, sollten diese Form der Baufinanzierung in Betracht ziehen.

Das Annuitätendarlehen sieht vor, dass während der gesamten Kreditlaufzeit identisch hohe Raten anfallen. Das Ratentilgungsdarlehen unterscheidet sich hiervon deutlich, denn die Raten werden nicht immer in gleicher Höhe ausfallen. Die Tilgungsraten bleiben von Vertragsbeginn an gleich hoch. Die Restschuld verkleinert sich zum Jahresende hin um die während des Jahres geleistete Tilgung. Anschließend werden die Zinsen berechnet. Hierdurch wird die Zinsbelastung von Jahr zu Jahr geringer. Dies trägt dazu bei, dass die Raten im Laufe der Jahre immer geringer werden.

Bei einem Ratentilgungsdarlehen fallen in jedem Fall deutlich höhere Tilgungssätze an als bei einem Annuitätendarlehen. Würde man eine Tilgung von 1 Prozent ansetzen, würde der Kreditnehmer 100 Jahre benötigen, um die Summe zurückzuzahlen, da sich die Höhe der Tilgung nicht verändert. Somit kann die Tilgungsrate bei einem Ratentilgungsdarlehen durchaus bei 5 Prozent liegen. Daher wird diese Form der Baufinanzierung lediglich denjenigen Bankkunden empfohlen, die ein dauerhaft hohes Einkommen erzielen.

Der größte Vorteil eines Ratentilgungsdarlehens gegenüber einem Annuitätendarlehen ist, dass die Kosten, welche für den Kredit anfallen, deutlich geringer sind. Die Tilgungsrate bleibt konstant, was eine schnelle Verringerung der Restschuld und somit günstige Zinsen bedeutet. Wer die Immobilie ausschließlich zu dem Zweck erwirbt, sie anschließend zu vermieten, ist mit dem Ratentilgungsdarlehen nicht gut beraten, weil sich hieraus steuerliche Nachteile ergeben.

Da die Banken an einem klassischen Ratentilgungskredit nicht viel Geld verdienen, werden sie diesen nur in seltenen Fällen anbieten. Deshalb wird diese Form der Baufinanzierung oft nur den Kreditnehmern angeboten, die bereits das 50. Lebensjahr erreicht haben. In diesem Alter möchten die Kreditnehmer den größten Teil der Finanzierungssumme bis zum Rentenalter bereits abgetragen haben, sodass sie im Rentenalter immer weniger monatliche Raten aufbringen müssen. Daher werden für diese Zielgruppe inzwischen besondere Darlehen angeboten, die im Vergleich zum herkömmlichen Ratentilgungsdarlehen mit weiteren Optionen ausgestattet sind. So können die monatlichen Raten beispielsweise bei Renteneintritt angepasst werden. Während der Zinsfestschreibung kann mehrfach eine kostenlose Anpassung der Tilgung vorgenommen werden. Sondertilgungen von bis zu 10 Prozent jährlich sind ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Ein Ratentilgungsdarlehen sollte lediglich in den Fällen abgeschlossen werden, in denen der Kreditnehmer über ein dauerhaft sicheres Einkommen verfügt. Finanzielle Schwierigkeiten könnten die Finanzierung andernfalls umgehend gefährden.

Die Baufinanzierung wird in der Regel für viele Jahre abgeschlossen. Solange im Leben des Kreditnehmers alles nach Plan verläuft, ist die Rückzahlung des Kredits daher in der Regel kein Problem. Doch darüber, was geschieht, wenn der Hauptverdiener plötzlich nicht mehr in der Lage ist, das Geld für die Kreditraten aufzubringen oder gar verstirbt, darüber machen sich nur die wenigsten Kreditnehmer Gedanken. Um die Hinterbliebenen dagegen abzusichern, dass möglicherweise die Zwangsversteigerung des Eigenheims droht, sollte der Kredit mit einer Risikolebensversicherung bzw. einer Restschuldversicherung abgesichert werden. Die meisten Banken werden vom Kreditnehmer ohnehin den Abschluss eines entsprechenden Vertrages erwarten, da dies der Bank als Sicherheit dient.

Stirbt der Hauptverdiener, erhält der Hinterbliebene die im Vertrag zur Risikolebensversicherung vereinbarte Todesfallsumme ausgezahlt. Diese kann er einsetzen, um die Restschuld bei der Bank zu tilgen. Wichtig ist, dass beide Ehepartner versichert sind, um sich gegenseitig für den Ernstfall abzusichern.

Die Restschuldversicherung ist eine gesonderte Form der Risikolebensversicherung. Die Versicherungssumme fällt regelmäßig konstant zur Restschuld bei der Bank. Zwei Varianten der Restschuldversicherung können abgeschlossen werden. Die lineare Versicherung ist derart ausgerichtet, dass die Versicherungssumme jedes Jahr um den gleichen Vertrag sinkt. Hierdurch ist unter Umständen nicht gewährleistet, dass die Restschuld im Todesfall lückenlos geschlossen werden kann. Deshalb empfehlen Experten die andere Form der Restschuldversicherung, bei welcher sich die jährliche Reduzierungssumme exakt am Bank-Tilgungsplan orientiert, sodass Finanzierungslücken auf keinen Fall entstehen. Die zweite Variante kostet aufgrund ihrer höheren Zuverlässigkeit natürlich mehr Geld. Verglichen mit einer Risikolebensversicherung sind jedoch beide Formen der Restschuldversicherung deutlich kostengünstiger.

Die Restschuldversicherung bietet jedoch gegenüber der Risikolebensversicherung den Nachteil, dass dem Hinterbliebenen kein finanzieller Spielraum bleibt. Schließt man die Risikolebensversicherung beispielsweise über 120.000 Euro ab und die Restschuld beträgt lediglich 80.000 Euro, so profitiert der Hinterbliebene von der Differenz, welche es bei der Restschuldversicherung nicht gibt. Dies ist insbesondere für folgenden Fall wichtig: Wird die Restschuld vor Ablauf der Zinsbindungsfrist durch die Versicherungssumme abgelöst, verlangt die Bank die sogenannte

Vorfälligkeitsentschädigung. Diese fällt für die entgangenen Zinsen an. Auch diese Summe muss der Hinterbliebene somit aufbringen, um den Kredit bei der Bank vollständig zurückzuzahlen.

Die Restschuldversicherung bietet den Vorteil, dass neben dem Tod auch Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit abgesichert werden können. In diesen beiden Fällen würde die Versicherung für die restlichen Raten der Baufinanzierung aufkommen. Da die Versicherungsgesellschaften jedoch lediglich bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist bezahlen, empfiehlt sich die Form der Absicherung im Falle von Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit nicht. Die anschließende erneute Absicherung würde den Versicherungsnehmer viel Geld kosten, da er im fortgeschrittenen Alter einen erheblich höheren Risikofaktor für die Versicherungsgesellschaft darstellt.

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