Baufinanzierung: Festzinsdarlehen

Die klassische Form der Baufinanzierung ist das Festzinsdarlehen. So ist es kein Wunder, dass sich die meisten Hauskäufer für diese Variante entscheiden. Einige Banken bieten inzwischen flexiblere Formen des Festzinsdarlehens an, die dem Kunden entgegenkommen.

Mit dem Begriff „Annuität“ wird die Art der Rückzahlung des Darlehens bezeichnet. Die Raten liegen für den zuvor festgelegten Zeitraum dauerhaft in gleicher Höhe. Sie setzen sich zusammen aus Zinsen und Tilgungsanteil. Der Kredit wird entweder in monatlichen oder dreimonatlichen Raten an die Bank zurückgezahlt. Bei dieser Kreditform ist die Tilgung zu Beginn der Laufzeit am geringsten und nimmt zum Ende hin zu. Hinsichtlich der Zinsen tritt der umgekehrte Fall ein. Diese sind zu Beginn des Darlehens hoch und nehmen zum Ende hin deutlich ab.

Generell werden Annuitätendarlehen angeboten für Laufzeiten zwischen 5 und 30 Jahren. Eine kurze Laufzeit wird in der Regel niedrigere Zinsen nach sich ziehen als eine lange Kreditlaufzeit. Nach den ersten 10 Jahren der Kreditlaufzeit, hat der Kreditnehmer grundsätzlich das Recht der ordentlichen Kündigung des Darlehensvertrages. Vor allem in den Fällen, in denen nach der Zinsbindungsfrist mit günstigen Zinsen zu rechnen ist, sollten Kreditnehmer diesen Schritt gehen. Wird nun ein weiterer Kredit mit günstigeren Zinsen abgeschlossen, kann sich das zum Teil in vielen tausend Euro in der Rückzahlungssumme bemerkbar machen.

Neben dem Annuitätendarlehen wird auch das Festzinsdarlehen angeboten, mit welchem der Kreditnehmer das Recht einer vorzeitigen Kündigung eingeräumt bekommt. Gegenüber einem herkömmlichen Festzinsdarlehen bietet die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung dem Darlehensnehmer eine hohe Flexibilität. Er kann den Vertrag beispielsweise in Zeiten, in denen deutlich günstigere Zinsen zu erwarten sind, kündigen und sich in aller Ruhe nach einem neuen Darlehensvertrag umsehen.

Generell geht die Bank natürlich kein zu hohes Risiko ein und vereinbart im Gegenzug zur Kündigungsoption eine Entschädigung, welche der Kreditnehmer erbringen muss. Hierbei kann es sich entweder um eine Einmalgebühr oder um einen Zinsaufschlag handeln. Im Grunde handelt es sich um eine Art Vorfälligkeitsentschädigung.

Aufgrund der dauerhaft kalkulierbaren Kreditrate sind Bankkunden mit dem Annuitätendarlehen richtig beraten. Das Festzinsdarlehen mit Kündigungsrecht ist hingegen nur bedingt empfehlenswert, da die Kündigung zum Einen an Bedingungen wie Wohnsitzwechsel oder Arbeitslosigkeit gebunden ist. Zum Anderen muss der Kunde die Mehrkosten in Form von Zinsaufschlägen auch dann tragen, wenn er von der Kündigungsoption niemals Gebrauch macht. Die Kreditkosten schnellen hierdurch in die Höhe.

Das Volltilgungsdarlehen sichert über die gesamte Kreditlaufzeit die Finanzierung. Im Gegensatz zu einem standardmäßigen Volltilgungsdarlehen ist bei dieser Form allerdings ein Wechsel der Tilgung möglich. Der Kunde kann die Tilgung beispielsweise in finanziell schlechten Zeiten nach unten regulieren lassen. Stellt sich jedoch ein plötzlicher Geldsegen ein, kann die Tilgung erhöht werden.

Die Tilgungswechsel sind im Vertrag verankert und werden daher in der Regel keine Mehrkosten verursachen. Viele Banken bieten dem Kunden sogar die Chance, einen Zinsaufschlag im Vertrag zu verankern, sodass im Falle einer vorzeitigen Kündigung keine Vorfälligkeitsentschädigung entrichtet werden muss.

Das erweiterte Volltilgungsdarlehen wird denjenigen Kreditnehmern empfohlen, die in absehbarer Zeit eine bestimmte Geldsumme erhalten, welche sie zur Tilgung des Kredits einsetzen können.

Die Reservierungshypothek ist ein Annuitätendarlehen, welches der Kreditnehmer bereits ein halbes Jahr vor dem Kauf eines Hauses reservieren kann. Hierdurch kann sich ein Kreditnehmer die aktuell günstigen Kreditzinsen für die Zukunft sichern. Fallen die Zinsen in der nächsten Zeit, muss der Bankkunde die Reservierungshypothek nicht annehmen, sondern kann sich für einen günstigeren Kredit entscheiden. Hierdurch entsteht ihm keinerlei finanzielles Risiko, wie es beispielsweise beim Forward-Darlehen, bei welchem der Kunde einen Zinsaufschlag entrichten muss, der Fall ist. Bereitstellungszinsen berechnet die Bank ebenfalls nicht.

Um einen solchen Kredit zu erhalten, muss der Kreditnehmer ein Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent vorweisen.

Junge Familien sind mit der Starthypothek U 35 besonders gut beraten. Voraussetzung für die Nutzung eines solchen Darlehens ist, dass der Kreditnehmer noch nicht das 35. Lebensjahr überschritten hat. Gleichzeitig muss er Eigenkapital von mindestens 20 Prozent investieren, um von dieser Darlehensform zu profitieren.

Vorteil dieses Kredits ist, dass in den ersten 5 Jahren der Laufzeit keine Tilgung anfällt, sodass innerhalb dieses Zeitraumes lediglich die Zinsen durch den Kreditnehmer entrichtet werden müssen. Die Zinsbindungszeit sorgt dafür, dass sich der Kreditnehmer günstige Zinsen sichert. Er hat während dieser Zeit mehrfach das Recht, die Tilgung nach seinen Vorstellungen anzupassen, ohne dass sich die Bank dies bezahlen lässt.

Es ist möglich, den Kreditvertrag für eine neue Immobilie zu übernehmen. In vielen Fällen kauft sich die Familie ein Haus und bekommt dann unerwarteten Zuwachs, sodass eine größere Immobilie her muss. Mit der Starterhypothek 35 ist der Wechsel problemlos möglich. Sogar nach dem 35. Lebensjahr bleibt diese Möglichkeit erhalten.

Während der ersten 5 Jahre des Kreditvertrages wird dem Kreditnehmer ein um 0,25% effektiv vergünstigtes Darlehen angeboten. Weitere Zinsvergünstigungen sind möglich, sofern sich der Kreditnehmer zur Inanspruchnahme von Versicherungsverträgen der gleichen Bank entscheidet.

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